Индексация на цени : Позицията на Полската асоциация на предприемачите в строителството
Статията от Dir.bg разглежда позицията на Полската асоциация на предприемачите в строителството (PZFD):
👉 Фиксираните договори вече не работят добре при силни ценови колебания
👉 Решението: индексация на цените спрямо суровини (стомана, бетон, енергия)
👉 Цел: балансиране на риска между инвеститор, клиент и изпълнител
📊 Причините:
- COVID + войната в Украйна → рязък скок на материалите
- геополитика (вкл. Близкия изток) → нова несигурност
- дълъг строителен цикъл (≈ 4 години)
📌 Заключение:
➡️ Пазарът преминава от “фиксирана цена” → “гъвкав договор с индексация”
Как работи полският модел (реално)
Полша вече прилага няколко ключови механизма:
1. Индексация по компоненти
- не се индексира целият договор
- а само:
- стомана
- бетон
- енергия
- труд
- транспорт
➡️ базира се на официални индекси (напр. статистика)
👉 Това е критично важно: контролираш риска, без да отваряш целия договор
2. Споделяне на риска
Преди:
- инвеститорът прехвърля риска на строителя
Сега:
- рискът се разделя между страните
➡️ Това прави проектите по-реализуеми
➡️ намалява фалити и блокирани обекти
3. Ранно включване на строителя
- още на етап проектиране
- оптимизация спрямо цени
➡️ избягват се future cost shocks
4. Вертикална интеграция
- инвеститорът има собствен строител
➡️ контрол + гъвкавост
⚠️ Защо това е МНОГО важно за България
Статията директно казва:
👉 България и Полша са в сходна ситуация
👉 същите ценови шокове 2021–2023
Това, което вече обсъждаме (индексация в договорите), е:
👉 100% правилна и европейска практика
Но трябва да се направи професионално, не “обща инфлация”.
🧩 Как се прилага правилно
❌ Грешен подход:
- “цената се увеличава с инфлацията на НСИ”
👉 това плаши клиента
👉 юридически слаб аргумент
✅ Правилен (полски модел):
🔹 Клауза за индексация само при:
- стомана
- бетон
- труд (ограничено)
- енергия
🔹 Формула:
- базов индекс (датата на договора)
- актуален индекс (НСИ или Евростат)
🔹 Ограничение:
- напр. max ±10–15%
През последните години строителният сектор в Европа e изправен пред сериозни предизвикателства, свързани с рязкото колебание на разходите вследствие на геополитическите промени. Според Марчин Валевски от Полската асоциация на предприемачите в строителството (PZFD) и преподавател във Варшавското училище по икономика, пазарът вече преминава през нов етап на адаптация, в който гъвкавостта и споделянето на риска стават ключови за преодоляването на тези препятствия и успешното осъществяване на големи строителни проекти.
„Рязкото увеличение на цените в строителството започна като резултат от пандемията от COVID-19 и войната в Украйна. Впоследствие цените на основните материали като стомана, бетон и др. се нормализираха Следващите две години 2024 и 2025 г. бяха добри за инвеститорите.“, споделя Валевски.
Динамичната геополитическа обстановка, включително военните действия в Близкия изток, обаче отново повлияват върху цените на суровините и променят средата за планиране, което поставя инвеститорите и строителните компании в ситуация, в която трябва да реагират бързо и стратегически спрямо новите и непредвидени разходи.
„Традиционно в Полша договорите с фиксирана цена преобладават главно при жилищните проекти, при които инвеститорите прехвърлят част от риска си към изпълнителите. Последно време обаче има видимо обръщане на пазара“, категоричен е Валевски, който подчертава, че се наблюдава тенденция към въвеждане на по-гъвкави механизми, включително индексация на цените пряко касаещи суровините като стомана, бетон и енергия. „С въвеждането на подобен механизъм се разпределя риска между страните и той вече не се носи изцяло от строителя“, допълва той.
Добри практики от полския пазар
Експертът даде пример и с полския пазар предлагащ конкретни решения за справяне с несигурността в цените в строителните договори. Един от разпространените модели е вертикалната интеграция – големи инвеститори разполагат със собствени строителни компании в рамките на групата. Това позволява по-добър контрол върху разходите и по-голяма гъвкавост при изпълнението.
Друга ефективна практика е включване на строителните компании още във фазата на проектиране, като по този начин проектите могат да бъдат оптимизирани спрямо текущите пазарни условия и да се избегнат сериозни корекции на по-късен етап. Този подход е особено приложим при индустриализираното строителство и сглобяемите конструкции.
Валевски подчертава, че все по-често се прилагат клаузи за индексация в договорите, които обхващат най-нестабилните компоненти от него – цените на основните материали и суровини, които рязко варират спрямо геополитическата динамика. Това дава възможност за по-прецизно управление на риска.
Според експерта от Полската асоциация на предприемачите в строителството, между Полша и България съществуват прилики, особено по отношение на внезапните ценови шокове в периода 2021-2023 г. И в двете страни строителната активност е силно концентрирана в столицата, което допълнително усилва пазарните ефекти. Полският опит показва, че с по-голяма гъвкавост, по-добро разпределение на риска и по-тясно сътрудничество между инвеститори и изпълнители, препятствията пред строителния сектор могат да бъдат преодолени. „Това са бизнес модели, които са широко разпространени и доказано ефективни на европейските пазари„, констатира той.
ИСТОЧНИК : https://business.dir.bg/kompanii/asotsiatsiyata-na-predpriemachite-v-polsha-indeksatsiya-v-dogovorite-kasaeshta-tsenite-na-surovinite-bi-balansirala-stroitelniya-sektor